Baufinanzierung - die richtige Tilgungsstrategie wählen

(press1) - 3. April 2012 - Es gibt drei wesentliche Faktoren, die den finanziellen Aufwand für die Baufinanzierung bestimmen   : Sollzinssatz, die Höhe der Tilgung und das Eigenkapital. Viele Kreditnehmer schauen zunächst auf den Bauzins, jedoch ist die Tilgung für das Darlehen ebenso bedeutend und langfristig sogar wichtiger. Daher ist vorab die Planung der richtigen Tilgungsleistung von großer Bedeutung.

Die Auswirkungen der Tilgungshöhe
Bevor der Kreditnehmer einen Vertrag unterschreibt, sollte er die verschiedenen Möglichkeiten des Tilgungssatzes anhand seiner Finanzen durchspielen. Eine Baufinanzierung ist erst dann solide, wenn die Zins- und Tilgungsraten auch auf Dauer machbar sind. Je nach Anbieter und Darlehensart liegt die anfängliche Tilgung zwischen 1 Prozent bis zu 10 Prozent bei einem Annuitätendarlehen. Die Tilgung bestimmt, wann die Immobilie schuldenfrei ist. Bei einem Baukredit von 100.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent ist die Immobilie nach 38 Jahren abbezahlt. Wer mit einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent beginnt, hat nach ca. 20 Jahren eine schuldenfreie Immobilie. Aufgrund der Verkürzung um rund 18 Jahre verringert sich außerdem die Zinslast. Somit wird die Baufinanzierung auch günstiger, einige Tausend Euro Ersparnis sind so drin. Die höhere Tilgung hat noch einen weiteren positiven Effekt: Dadurch, dass die Restschuld schneller abgebaut wird, bestehen am Ende der Zinsbindungszeit auch größere finanzielle Spielräume. Da bei Immobilienfinanzierungen, die im Moment beginnen, der Zinssatz sehr niedrig ist - nicht selten deutlich unter drei Prozent -, ist nicht zu erwarten, dass die Bauzinsen auf diesem Niveau bleiben. Wer also 1.000 Euro für eine Baufinanzierung zur Verfügung hat und nun feststellt, dass momentan 850 Euro ausreichen, sollte das überschüssige Geld in die Tilgung stecken. Hintergrund: Steigen die Zinsen für den neuen Festschreibungszeitraum, kann die Tilgungsrate verringert werden, ohne dass dadurch eine nennenswerte Mehrbelastung zu erwarten ist. Insoweit ist die Baufinanzierung damit gesichert.

Alternative Zins- und Tilgungsstrategie
Wer aufgrund der niedrigeren Darlehenszinsen einen größeren Spielraum hat, der kann auch zu einer Alternative der höheren Tilgung greifen. Statt eines Zinsfestschreibungszeitraums von 5 oder 10 Jahren legen die Vertragspartner einen Zeitraum von 15 oder 20 Jahren fest. Dafür nimmt das Kreditinstitut einen Zinsaufschlag. Dieser liegt zurzeit etwa 1 Prozent höher, wenn man für 20 Jahre statt für 5 Jahre abschließt. Bleibt noch Luft zur angestrebten monatlichen Belastungsgrenze, kann der Kreditnehmer für den restlichen Teil die Tilgung heraufsetzen. Damit wird die Dauer der Finanzierung herabgesetzt. Der positive Effekt dieser Zins- und Tilgungsstrategie liegt darin, dass über einen langen Zeitraum die monatliche finanzielle Belastung festgeschrieben ist. Sollten der Bauzins nach 10 oder mehr Jahren dennoch günstiger sein, so kann der Vertrag gekündigt und ein günstigeres Darlehen aufgenommen werden.

Finanzierungsstratgien im Vergleich
Eine reine Tilgungsstrategie ist interessant für Kreditnehmer, die in relativ kurzer Zeit ihre Immobilie schuldenfrei bewohnen möchten, beispielsweise bis zur Rentenzeit. Aber auch hier sollten die Darlehensnehmer auf die Laufzeit achten, zehn Jahre sollten es schon sein. Bei einer Zins- und Tilgungsstrategie liegt das Interesse bei einer ausgewogenen Finanzierung zwischen Geschwindigkeit der Tilgung und Zinssatz. Wer hingegen knapp bei Kasse für eine Baufinanzierung und noch relativ jung ist, sollte eher auf den Zinssatz achten und diesen möglichst lange festschreiben. So ist die Gewähr für eine langfristige Finanzierbarkeit gegeben, selbst wenn die Immobilie erst nach beispielsweise 38 Jahren abbezahlt ist.

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