Baufinanzierung mit variablen Darlehen

(press1) - 4. April 2012 - Bei den zurzeit niedrigen Bauzinsen kommt manch einer auch auf die Idee, seinen Traum von den eigenen vier Wänden mit einem variablen Darlehen zu finanzieren. Manchmal firmiert dies Darlehen auch unter dem Namen "flexibles Darlehen" oder "rollierendes Darlehen". Zwar lässt sich zurzeit mit einem variablen Darlehen eine günstigere Baufinanzierung darstellen, jedoch ist dieser Darlehenstyp nicht ganz ohne Gefahr. Dies sollte jedem Interessierten bewusst sein, der so seine Immobilie finanzieren will.

Das Prinzip des variablen Darlehens
Im Grunde ist das variable Darlehen aufgebaut wie ein sehr kurz laufendes Annuitätendarlehen mit ein paar Extras. Die Zinsfestschreibung ist sehr kurz und beträgt drei bis sechs Monate. Dafür erhält der Kreditnehmer auch ein besonderes Bonbon: Er kann das Darlehen immer zum Ende der Zinsfestschreibung ganz oder teilweise tilgen. Außerdem liegt der Zinssatz im Moment bis zu rund einem Prozent unter dem der klassischen Annuitätendarlehen. Auf den ersten Blick also verlockend. Doch die Sache hat auch einen Haken: Die Zinsen können nach jedem Festschreibungsabschnitt deutlich steigen; dies würde eine Baufinanzierung erheblich verteuern oder sogar scheitern lassen. Der Grund: Anders als bei lang laufenden Darlehen hängt das variable Darlehen von der Höhe des EURIBOR (-Zinssatzes) ab. Aufgeschlagen werden von den Kreditinstituten dann noch eine Gewinnmarge und Verwaltungsgebühren. Diese betragen zusammen etwa 0,75 Prozent bis 1 Prozent des Zinssatzes für den EURIBOR.

Variable Darlehen machen nur Sinn, wenn eine klare Finanzierungsstrategie   besteht. Das heißt, entweder kann in einer Zeit, die maximal bei fünf Jahren Finanzierungsdauer liegt, ein variables Darlehen komplett getilgt werden, beispielsweise, weil größere Geldzuflüsse aus Erbschaft, Abfindung, Bonuszahlungen oder Unternehmensverkäufen das Darlehen abtragen. Oder es sollte dann ein Ausstieg mit Umschichtung in ein klassisches Annuitätendarlehen stattfinden. Der Grund: Es ist irgendwann zu erwarten, dass der Zinssatz steigt. Würde das variable Darlehen dann beibehalten, so droht die Gefahr, dass die Baufinanzierung wackelt. Für eine längere Dauer der Baufinanzierung ist ein solches Darlehen also nicht gedacht. Vielmehr ist es ein Element der Zinsstrategie und somit eher ein Produkt für den erfahrenen Kreditnehmer. Insbesondere die Nutzung der Sondertilgungsmöglichkeiten ist ein wichtiger Bestandteil dieser Form der Baufinanzierung. Für Otto-Normalverbraucher ist ein variables Darlehen somit nicht gedacht.

Wann in ein Festzinsdarlehen wechseln?
Das Marktgeschehen muss der Darlehensnehmer immer im Auge behalten, insbesondere die Zinsentwicklung. Das heißt: Gibt es erste Signale für eine Zinserhöhung, hier sind beispielsweise die Äußerungen des EZB-Präsidenten ein wichtiger Indikator, sollte über eine Umschichtung in ein Festzinsdarlehen nachgedacht werden.
Für die Nutzung eines variablen Darlehens ist der allgemeine Zinsmarkt also entscheidend. In einer Hochzinsphase können Kreditnehmer mit diesem Produkt kaum etwas falsch machen, da fallende Zinsen wieder zu erwarten sind. Dadurch können sie relativ schnell von der positiven Zinsentwicklung profitieren. Anders beim Ende einer Niedrigzinsphase, dann steigen die kurzfristigen Zinsen schneller als die langfristigen. Alternativen zum reinen variablen Darlehen sind Kombidarlehen (ein Teil Festzinsdarlehen, ein Teil variables Darlehen) oder die Abwandlung aus dem Kombidarlehen, das sogenannte Flexdarlehen (variables Darlehen mit späterer Umwandlung in ein Festzinsdarlehen). Markterfahrene Kreditnehmer können von einem variablen Darlehen profitieren, der Normalverbraucher sollte jedoch eher zu klassischen Produkten greifen, damit die Baufinanzierung langfristig gesichert ist.

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