Baufinanzierung: Verbraucher zahlen die Zeche für ungünstige Finanzierungskonstrukte

(press1) - 4. Mai 2012 - Seit Monaten fallen die Hypothekenzinsen und befinden sich auf dem niedrigsten Stand der letzten dreißig Jahre. Eine Finanzierung für weniger als drei Prozent zu vereinbaren, ist in diesen Tagen kein Hexenwerk. Das weckt natürlich Begehrlichkeiten bei vielen Verbrauchern, die vor Jahren ihre Baufinanzierung mit deutlich teureren Konditionen abgeschlossen haben. Doch nicht alle Kunden, deren Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung in den nächsten Monaten zulässt, kommen auch wirklich zum Zug.

Verlockende Mischzinsfalle
Wer vor einigen Jahren ein Finanzierungskonstrukt abgeschlossen hat, das die Aufteilung auf verschiedene Darlehenstranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten vorsah, der steckt mitunter in der "Mischzinsfalle". Für viele Banken und Bausparkassen war der Mischzins eine willkommene Gelegenheit, um die Kosten der Finanzierung möglichst niedrig zu gestalten. So wurde zum Beispiel ein Darlehen mit einer fünfjährigen und ein weiteres mit einer zehn- oder fünfzehnjährigen Sollzinsbindung vereinbart.

Hintergrund: Kurzläufer haben in der Regel einen niedrigeren Darlehenszinssatz als Langläufer. Durch die Mischung unterschiedlicher Laufzeiten wird ein günstigerer Durchschnittszins gebildet. "Doch diese Konstruktionen sind nicht selten reine Augenwischerei. Der Kunde verliert sämtliche Flexibilität und Verhandlungsspielraum", mahnt Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal Baufi24.de   . "Der Kunde wird erhebliche Schwierigkeiten haben, eine preiswerte Anschlussfinanzierung zu finden. Denn kann nur ein Darlehen umgeschuldet werden, so verbleibt durch den Langläufer eine Vorlast im Grundbuch bestehen. Für solche Finanzierungen wird sich kaum ein Anbieter finden, der ein vernünftiges Angebot abgeben wird und der Kreditnehmer ist auf eine Verlängerung bei seiner Hausbank angewiesen", fährt der Experte Scharfenorth fort.

Finanzkonstruktion im Endeffekt teuer
Kaum ein Kreditgeber, mit Ausnahme von Bausparkassen, erklärt sich bereit, im Grundbuch an die zweite Stelle zu rücken. Und wenn doch, dann ist mit erheblichen Zinsaufschlägen für das erhöhte Finanzierungsrisiko zu rechnen.

Das Konstantdarlehen der Bausparkasse
Eine ähnlich unglückliche Konstruktion ist das Konstantdarlehen der Bausparkassen. Hierbei handelt es sich ebenfalls um mindestens zwei Verträge, einer als sofortfälliges Darlehen und ein weiterer als Bauspardarlehen, der später das vorgeschaltete Darlehen ablösen soll. Soll ist hier das Stichwort, denn die Verfügbarkeit der Bausparsumme im Anschluss an das Vorschaltdarlehen ist ungewiss. Steht das Bauspardarlehen nicht rechtzeitig zur Verfügung, dann muss eine teure Zwischenfinanzierung vereinbart werden.

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